孙不熟：地段为什么不保值？

文｜孙不熟

一位跑地产的记者朋友跟我讲，广州白云山麓最近开出一个单价9万的盘，大有飙进10万的节奏，她表示十分费解，问中心区房价应该是郊区的多少倍，才合理？

我的回答是，市场永远都是理性的，你看到的永远都是合理的，如果一定要问什么比例才是合理的，那我认为是1:1。

她说等等，地段呢？难道地段不值钱？

我说值钱，但真的不多，地段价值的计算公式其实是这样的：

珠江新城地段价值＝客村＋2元＝万博＋5元。

2元和5元是什么？地铁票价，就是这么便宜。

是不是很荒谬？但这就是我们的国情啊，住在万博、新塘的新广州人，对珠江新城不会有什么发自内心的地段情结，就像今天住在珠江新城的人不会对越秀山和环市东有什么地段情结。

新移民眼里的地段其实是配套，是交通＋产业＋教育这些可量化的指标，但这些都是可以复制、超越和替代的，所以珠江新城就取代了天河北，天河北就取代了环市东。最近20多年的广州，地段实际上是个快消品。

未来，金融城会不会取代珠江新城，科学城和蕉门河会不会取代金融城？只要广州的城市建设仍在扩张周期，一切皆有可能。

真正的地段是不可复制、不可替代的。

伦敦有个地段叫做海德公园，这里的房价是伦敦金融城的2到3倍，是金丝雀码头（新金融城）的4到5倍。海德公园有什么？没有摩天大楼，没有高大上的科技金融，有的只是大英帝国的贵族文化（这里曾是皇家公园、英王狩鹿场），这里的卖点是文化意义上的逼格，不是硬件层面的配套。

伦敦海德公园（图片来自视觉中国）

伦敦还有个地段叫做SW1，它是一个邮编地址，这个邮编区也是伦敦房价的制高点，但其卖点不是摩天大楼与总部经济，而是“与王室为邻”。历史上，SW1邮区大部分地块为英国皇室所有，是白金汉宫、大本钟、威廉王子婚礼举办地威斯敏斯特教堂、唐宁街10号所在地。能住到这里，就意味着踏进上流社会的门槛。这个地段的卖点也是逼格。

逼格是不可复制的，不管伦敦新建多少CBD、涌现多少摩天大楼，海德公园与SW1邮区的价值永不落幕，永远是伦敦楼价最高的区域。

广州，以及北上深，有这种永不落幕的地段吗？没有。

如果有，那么广州东山口的房价，应该是珠江新城的三倍，上海原租界区域的房价应该是陆家嘴的三倍，深圳罗湖的房价应该是福田CBD的三倍，北京东西城的房价应该海淀、朝阳的三倍。

然而，并没有，当陆家嘴、珠江新城的摩天大楼树起来之后，这些城市的类海德公园地带迅速褪色，成为楼市价值上的平庸之地。

结论是，与伦敦不同，住在北上广深的人们大多是没有地段情结的。如果给这些城市的新移民出一道选择题，选东山口还是新塘？他们一定会选便宜的那一个。

新移民心目中的地段逻辑就是这么简单粗暴，为什么？因为他们对其栖居的城市没有记忆和情感可言，不会为了迎合这座城市原有的地段秩序而额外付费。相比融入旧秩序，他们更喜欢开疆拓土，创造自己的新世界。

好了，我们再把文章开头那个公式再演绎一下：

20年前，环市东地段价值＝天河北＋2元。

10年前，天河北地段价值＝珠江新城＋2元。

今天，珠江新城地段价值＝金融城＋2元。

10年后，金融城地段价值＝科学城＋2元。

……

这是轨道交通时代，不是马车时代！地段的尺度需要重新定义。

现在，你问我，广州的机遇在哪里？不在珠江新城，而在下一个珠江新城。

下一个珠江新城在哪里？

500万人口的广州，它的中心在越秀，1000万人口的广州，它的中心变成了两个——越秀与天河，当人口规模达到1500万乃至2000万、3000万时，中心在哪里？

去年广州的常住人口增量是50万，这个增速如果继续保持，10年后广州的人口是2000万，这还不包括实际管理的数百万流动人口。

2000万人口规模的广州，两个中心是不够用的，至少要三到四个中心。那么，谁是天河的第一个接棒者，海珠、番禺、白云、萝岗都是种子选手。

本人不止一次地鼓吹过，在地铁＋移动互联网的时代，超大城市的内部空间是扁平的，哪里成本低，哪里就会有水灌进来，最终实现空间平权。只不过，这个平权的半径究竟是20公里，还是50公里，这个允许有争议。

既然南山科技园可以追平福田中心区、中关村可以比肩朝阳CBD，既然天河北可以超越环市东、珠江新城可以打败天河北，为什么万博、科学城、白云山麓就不能和珠江新城1:1呢？

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